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全雳:2016年公寓业或进入洗牌重组时代

2015/12/21 21:58:02
2016年竞争会非常激烈,也会出现真正意义上的房地产+公寓的资产经济化商品,目前已经有很多家供应商在这个上面下了大功夫。

  以下内容整理自房东东创始人全雳 ,在房东东成都公寓沙龙的分享

  流动人口的红利时代

  公寓业为什么突火起来了?从2014年开始资本的大规模涌入,推动了公寓业的大发展,同时也将公寓变成了舆论关注的焦点。另一方面,中国进入了存量房市场时代。中国目前有300万亿的平方住宅和200万亿物业资产,2460万套空置房源。2015年,公寓首次出现在国务院的文件当中,政策的支持又将公寓再火了一把!

  长租租赁为什么是未来的刚需?主要有以下五个原因:1.外来人口增长率一定会超过长住人口;2.外来人口居住时间一定会延长;3.是劳动的年龄流动人口增长;4.是房价太高,只能以租代买;5.是购房者年龄延后,租房时间变长。

  从人口流动和城市分布来看,2009年到2014年,人口累计增长3608万,一二线城市合计人口3778万,超过中国人口增长数。大部分的人口流动集中在一二线城市,并呈现三个规律:

  1、高度集中在三大都市圈,人口净流入超过100万的有13个城市,三大都市圈占了8个,其中长三角净流入863万,珠三角796万,渤海湾流入684万;

  2、非都市人口,流入集中在五大枢纽城市,郑州、成都、重庆、厦门、武汉,这些城市的增长机会都非常强,其中成都、武汉、重庆是近年来GDP增长最快的;

  3、对于其他二三线城市来说,尽管有一些市场,但是人口流入速度缓慢,甚至大量流出,所以相对来说机会比较少;

  从租赁市场的增量角度来分析,全国每年差不多有750万大学生,其中17%流向了北京和上海,如果以每人2万的年租金计算,每年的增量就超过了240亿。而从第二大公寓租赁市场上海来看,其2013年就突破了1100亿规模,整租和合租房源供应量突破350万套,日均5.5万人找房租赁。

  总结而言:1、在人口高流动时代,租赁需求会爆发性增长;2、人口净流入的城市租赁公寓市场机会巨大;3、第三产业发达,白领占比较高的城市租赁公寓市场大有可为;4、第二产业强大和本地居民占比较高的城市目前不太适合长租公寓;5、房价偏高的,租售比超过300的城市,租赁也会比较活跃。

  此外,长租公寓发展很重要的一个原因是,房地产租赁行业发展起来了。过去的房地产开发商,都以获取利润为目的,造房子是为了卖掉,在互联网时代,他们开始思考造房子是为了居住,需要更好的体验满足买房者和租房者,进入房地产3.0时代。

  如今,新房销售金额逐年下降,开发商和代理商急于转型,开始在存量市场中寻求突破口,长租公寓和办公就成为他们一个很好的选择,房地产开发+公寓运营+金融成为行业的新机会,公寓行业迎来了春天。

  模式差异化程度缩小

  目前,市场上真正意义上可以称之为品牌长租公寓的不超过二十家,这些公司基本都有了一定的运营时间,具备了一定的规模和口碑,主要包括:

  1、集中式主要代表:YOU+青年社区、魔方公寓、未来域、北京的新派和自如寓等;

  2、分布式主要代表:北京的自如友家、上海的青客、寓见、水滴、晟曜行、成都的优客逸家、杭州的爱上租等。

  长租公寓经营模式主要是两种:一种是整栋式,一种是分散式。整栋式是酒店短租产品的延伸,比如说如家来做整栋式,它一定是对它短租产品的补充,所以它并不会把长租公寓做得多大,因为只是一种产品的补充。另外一种是分散式的。分散式在美国有一个叫未来住宅资产管理,即AUM。

  这两种模式经常有人会争论,更看好谁,我认为各有利弊。从现实角度来说,现在在上海的内环你不可能找到超过三百栋的房源来让你开发,所以整栋式公寓商业也会在分散式中寻找机会,因此也出现了新的业态,叫分散集。

  分散集中式是非常有意思的,我们把它定义为是分散式的公寓产权,然后集中在一栋物业中或者集中在一个社区内,统一由一家公司统一管理和运营。这种模式的优势在于,效率提升,大大降低了人工成本,从公寓租赁完全延伸到物业、房屋买卖、消费、金融领域。

  同样,我认为分散式一定也会走到集中式中去,最后不管你是集中式还是分散式,核心问题变成了管资产和管规模的问题,而模式的差距会越来越小。

  2016年公寓业将洗牌重组

  2016年,我认为长租公寓会加速重组和洗牌。1.部分小型二房东选择转行,由于获房成本高或者没有更多资金支持;2.更多的二房东会选择加盟,2016年加盟的时期来临了,各家公寓都在转型做平台,放开加盟,符合职业二房东的需求;3.一些二房东升级成为品牌公寓,选择区域化市场做深做精,等待被收购;4.大型品牌公寓通过资本,不断跑马圈地,然后并购区域有规模的品牌公寓;5.租房金融像雨后春笋般出现。

  2016年竞争会非常激烈,也会出现真正意义上的房地产+公寓的资产经济化商品,目前已经有很多家供应商在这个上面下了非常大的功夫。

  未来公寓会有哪些类型?我认为会有几个代表,万科、彩生活、华住、链家。目前万科已经开始自己建房,自己租房,这会对行业有很大影响,代表开发商开始走向公寓;彩生活其实也是个开发商,从社区开始入手,从物业走向公寓;华住是酒店,已经成立了城家公寓,未来可能以酒店为龙头,打造一个公寓集团;链家是中介,通过多年精耕细作后,也可能把公寓作为一个入口。目前公寓领域,还未出现真正的行业代表,因此机会很多,但入场的人多了,未来竞争也会更激烈。

  总结来说,这个市场虽然很大,但最后要在这个市场里面真正沉淀下来,不能光靠流量,烧钱,而是要想清楚,能为客户提供哪些真正的价值和服务,要把公寓产品和体验做好,才有后续资产管理做大,才会有社交,一切回归到产品的初衷,才能有真正的发展。

大连中远海运酒店交通指南

酒店邻近繁华的友好广场与胜利广场,步行可至中山广场、天津街及俄罗斯风情街,交通便捷。 【前往酒店】
- 距离大连火车站800米,步行约10分钟;
- 距离大连周水子国际机场13公里,乘坐出租车约30分钟; 【酒店周边】
- 距离中山广场300米,步行约3
-5分钟;
- 距离天津街步行街400米,步行约5分钟;
- 距离俄罗斯风情街950米,步行约15分钟;
- 距离港湾广场2公里,乘坐出租车约5分钟;
- 距离老虎滩极地馆7公里,乘坐出租车约15
-20分钟;
- 距离星海广场、星海会展中心8公里,乘坐出租车约25分钟;

所属商业区:中山广场、人民路东港商务区
酒店区域:中山区
酒店地址:中国 · 辽宁省 · 大连 · 中山区 · 中山区友好广场6号(近友好广场和中山广场)